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家や土地を売る時はできるだけ高値で売りたいものです。
それにはたまたま声をかけた不動産屋1社の言いなりになってはいけません。
高値で売っていくためのコツなどを紹介しているサイトです。
家を高く売るコツ
STEP 1 自分の条件を整理する
家を売りたい事情はいろいろあります。
家を売却する事情
- 子供が成長したので、もっと広い家に住み替えたい。
- 老親との二世帯住宅に住み替えたい。
- 子供が独立したので、もっと小さい家に住み替えたい。
- 相続した家は使わないので、売却して現金化したい。
- 離婚したので、家を売りたい。
- 地域になじめない、または近所トラブルで引っ越したい。
- ローンが負担なので、もっと安い家、または賃貸に引っ越したい。
この事情とあなたの経済条件によって、家の売却における制約条件が変わってきます。
家の売却における制約条件
- 新しい家の購入代金に充てるので、売却額は最低●円は譲れない。
- 売却と新居代金支払いのタイミングを合わせたい。
- とにかくお金がないので、一刻も早く売りたい。
- 転居先は確保済みで貯金もあるので、焦らずに高く売りたい。
まず、ご自分の制約条件をよく整理することです。
それによって、後の取り組み方が全部変わってくるからです。
最初によく認識していただきたいのは、「早く、高く売るのは無理」という事実です。
高く売りたいなら、その物件がぜひ欲しいという人が現れるまで待つ覚悟が必要です。
一刻も早く売って現金化したいなら、値段を低めに設定しないと無理です。
これは売り手の思惑や不動産屋の力量ではどうしようもない「法則」みたいなものなので、謙虚に受け止めてください。
STEP 2 複数の不動産屋に査定させる
不動産を売買する時、一定の相場は存在しますが、実際の取引額はかなり上下の幅が出ます。
高額な商品ですから、その幅がたとえ1割であっても、何百万～何千万円の差になります。
最初に述べたような制約条件はあっても、その中で出来るだけ高く売りたいものです。
そのためには、まず複数の不動産屋に査定させることが必要です。
近所・知り合い・親戚などの不動産屋に声をかけてしまい、その1社だけの言いなりになるのは最悪のパターンです。
有名な大手も入れながら、少なくとも5社くらいには声をかけましょう。
複数会社の査定が出れば、売却額はおおよそいくらからいくらいの間なのかがつかめます。
同時に各社に査定額の根拠を聞いてみましょう。
この中で信頼できそうな業者かどうかも感触を探っていきます。
STEP 3 信頼できる業者を見つけて、専属専任媒介契約する
次に、査定に来てくれた業者の中から販売をお任せする不動産屋を選びます。
契約には次の3形態があります。
不動産販売契約の種類
| 一般媒介契約 | 販売のお願いを1社に絞らない契約。他社を通じて売れた場合は、契約していても売上ゼロになる。 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | 1社だけにおまかせする契約。ただし、売主が自分で買主を見つけた場合は通さなくてよい。 |
| 専属専任媒介契約 | 1社だけにおまかせする契約。売主が自分で買主を見つけた場合もその会社を通す。 |
専属専任媒介契約か、少なくとも専任媒介契約にするようにしてください。
一般媒介契約では、経費をかけてチラシを作ったりしても、他社を通じて先に売れたら丸損です。
だから、本気で売る努力をしてくれません。
まずは、本当に信頼できそうだと思える不動産屋を選ぶこと。
そしてそこに専任媒介契約以上の条件で全面的におまかせすることです。
それでこそ、出来るだけ高く、できるだけ早く売る努力を全力でしてもらえます。
査定額が一番高い不動産屋を選ぶのが正解？
さて、では査定してくれた複数社からおまかせする1社をどうやって探すか、です。
査定額も重要な材料ですが、それがすべてではありません。
契約を取りたいために、非現実的な高い査定を出してくる業者もあるからです。
そういうところに任せると、結局いつまでも売れず、最後は値下げを提案されることになります。
この点は中古車の査定と大きく違うので注意してください。
中古車の場合は、査定した金額で中古車業者が買取ます。
しかし、不動産の場合は、不動産業者が買い取るわけではありません。
売り出し価格を決めて、買い手をお探ししましょう、というだけなのです。
だから、売り出し価格を高く設定しても、本当にその価格で買い手が見つかるかどうかはやってみないとわかりません。
「貴社の査定額は他社より高いが、その値段で売れると思う根拠は何か？」
「どんな販売努力をしてくれるのか？」
そういうことを詳しく聞いてみてください。
そうしたやり取りの中で業者の力量や誠実性を判断し、一番信頼できそうな1社を選んでください。
STEP 4 内覧で物件をできるだけよく見せることに協力する
媒介契約を結ぶと、不動産屋は販売努力を開始します。
不動産業者の住宅販売努力
- 公開データベース（通称レインズ）への登録
- チラシの折り込み
- 住宅を探している手持ち顧客への声かけ
この努力に反応して「実際に家を見たい」という人が現れます。
不動産屋はあなたの予定とも調整した上で、見込み客を内覧に案内します。
効率よくやるために、事前に日を決めて「内覧会」をやり、一度にまとめて複数客を案内することもあります。
ここで、あなたは家をできるだけよいものに見せる努力をしてください。
売り家を良く見せる努力
- 片付けと掃除だけは絶対にすること
- 水回りの清潔感がないと一気に買う気が失せる
- すべての部屋を見せられるようにする
- あなたも家族もできるだけ感じよく振舞う
不用品はこの機会に捨てましょう。
物が減ると部屋が広く、きれいに見え、印象がアップします。
キッチンやトイレの清潔感は格別に重要で、場合によっては、数万円かかりますがハウスクリーニングを入れた方がよい場合もあります。
「年頃の娘の部屋なのであまり見てほしくない。」とかいう人もいますが、NGです。
買い手は全部屋で自分たちの新生活をイメージして納得してから買いたいのです。
なお、「よく見せる」ためといっても、リフォームまではしないことの方が多いです。
かけたお金の分だけ高く売れると確信できないことの方が多いので、事前に不動産屋に相談してください。
STEP 5 売却完了
買い手が物件を買いたいといい、あなたも了承したら、売買契約の成立です。
契約書を交わし、買い手は手付金を入れます。
この時点で、あなたは不動産屋に仲介手数料の半額を支払うのが普通です。
次に、あなたは新居に荷物を運び出し、空っぽになった我が家をきれいに掃除します。
その間に、不動産屋は登記などの手続きを進めてくれます。
引き渡しの日、相手は家の代金の残額をすべて支払い、家の権利書と鍵を受け取ります。
あなたも不動産屋の仲介料の残り半分を支払って終わりです。
正確には、もう少しほかのことや細かい費用もありますが、それは別のページにまとめました。
ざっくり言えば、家の売却とは以上のような感じです。
しっかりした不動産屋に仲介してもらえば、全部お膳立てしてくれるので、何も難しいことはないです。
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信頼できそうな複数の不動産屋に査定してもらうことが大切と述べました。
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