【売却価格の相場のつかみ方|家売却の実際】

複雑な不動産の価格

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「不動産屋を当てにする前に、家の査定がどんな仕組みでされるのか知りたい」という人のために簡単にまとめました。

 

「一物四価」といわれる土地

土地の価格の査定方法は複数あります。

 

実は使用目的によって土地の査定額はバラバラであり、「一物四価(ひとつの物に対して4種類の価格がある)」の世界とまで言われます。

 

地価の種類
地価公示
  • 国土交通省が不動産鑑定士を使って、全国の1月1日時点の地価を調査し、毎年3月に発表する。
地価調査
  • 都道府県が不動産鑑定士を使って、全国の7月1日時点の地価を調査し、毎年9月に発表する。
  • 水準は地価公示と同様で、国土交通省と都道府県で役割分担して、年2回類似の調査をしていると捉えてよい。
相続税路線価
  • 相続税を計算する目的での地価の基準で、毎年7月に国税庁が発表。
  • 水準は地価公示・地下調査の8割くらいで調整される。
  • 単に「路線価」という場合は、相続税路線価を指すことが多い。
固定資産税路線価
  • 固定資産税を計算する目的での地価の基準で、3年に1度、国税庁が発表。
  • 水準は地価公示・地価調査の7割くらいで調整される。

 

実勢価格
  • 実際に売買されている価格

 

家を売りたい人に関係があるのは、「実勢価格」です。

 

これは地価公示・地下調査の価格と一致しないことも多く、常に変動しています。

 

実勢価格は、日々行われている不動産取引の現場に触れていないとわかりません。

 

公示価格や路線価を調べたり、地価動向のニュースを頭に入れておいたりするのは、悪いことではありません。

 

不動産業者に対して「こっちも勉強してるから、なめたらダメだぞ」というアピールにはなります。

 

しかし、自力で単独で意味のある査定額を出すのは無理だと理解してください。

 

むしろ、新聞チラシや不動産屋の物件張り出しをチェックして、近所の土地がどれくらいで売られているか知る方が役立ちます。

 

しかし、土地というものはひとつずつ細かい条件が違うので、それもざっくりした参考情報にしかなりません。

 

ちょっと奥まった場所にあるだけで価格が周囲の土地より大きく下がったりするので、結局はプロの意見を聞かないとわからないのです。

 

建物は築10年で価値ゼロに

ここの話は、一戸建ての建物の場合で、マンションはまた別です。

 

築年数が経つほど住宅の価値は減少していきますが、その減少額は税法上は下記のとおりです。

 

税法上の一戸建て家屋(建物部分)の価値計算

減価償却費=取得価額×0.9×償却率×経過年数

 

住宅用の木造建物の場合、償却率は0.031。

 

建物代金が2000万円だった場合、築10年での計算は下記のとおり。

 

減価償却費=2000万円×0.9×0.031×10=558万円

 

つまり、建物は2000万円−558万円=1442万円 の価値があることになります。

 

税法上はこのとおりであり、固定資産税はこれに基づいて課税されます。

 

しかし、実勢価格は築10年を過ぎた木造住宅はほぼゼロとなり、土地代だけになる場合も多いです。

 

つまり建物部分の売値の相場は1442万円ではなく、0円か、少なくとも想像以上に少額です。

 

築年数がさらに経って老朽化していると解体が必要になるので、マイナスになってくる場合もあります。

 

もちろんこれは建物の構造やメンテナンスの状況によっても変わってきます。

 

このあたりをどう査定するかは、プロに聞かないとなかなかわかりません。

 

不動産業者の実勢価格査定法

では、ここで不動産売買のプロがどうやって物件を査定しているのかをご紹介しましょう。

 

不動産業者の査定方法に法の定めはなく、時と場合に応じて複数のやり方が使われますが、代表的なのは下記の方法です。

 

中古戸建住宅

土地と建物を別々に査定する。

 

【土地】

  • 土地は類似の取引事例を選んで、細かい条件を評価して価格を加算・減算して算出する。
  • つまり土地は「事例比較方式」を使って査定する。

【建物】

  • 建物は、新築時の価格からスタートして、築年数・建材のグレード・リフォーム状況などを加味しながら減算して査定する。
  • つまり建物は「原価方式」を使って査定する。
中古マンション
  • 査定マンションと類似の取引事例を選んで、周辺環境や物件の詳細条件を比較して、価格を加算・減算して算出する。
  • つまり、マンションは「事例比較方式」を使って査定する。

 

相見積もりが最も実用的な方法

結局、不動産の素人が売りたい家の価格相場が知りたかったら、「相見積もり」が最も基本的で実用的な方法です。

 

つまり、複数の不動産業者から見積もりを取るということです。

 

不動産の価格に唯一の正解というものはなく、地価の動向などにも影響されるので、時にととも変化します。

 

そのため、各社の査定額は同じにはなりませんが、「X百万円〜Y百万円ぐらい」という幅がつかめます。

 

そしてこれは不動産流通業者が出してきた見積なので、実際に売買が成立する可能性のある実勢価格帯です。

 

実勢価格を知るには、日々現場で売買に携わっている不動産屋に見積もらせるのが一番早い。

 

そして1社の言うことを鵜呑みにせず、客観的に価格帯をつかむには、複数の業者から相見積もりを取ることが大切なのです。

 

各社には、査定の根拠となったデータの提示を求めてください。

 

これを明示することは宅建業法で定められており、要求は売主の正当な権利です。

 

データに基づいて理路整然と説明できないような不動産業者は、信用できないので取引候補からはずしましょう。

 

示されたデータについては、次のような点をチェックしましょう。

 

  • 売りたい家と条件が本当に近い物件か?
  • データが古すぎないか?

 

以上の作業で、不動産の素人であっても、「どんなデータが参考になって、いくらからいくらくらいの値段で売れそうなのか?」がざっとつかめます。

 

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